从去年开始，天津写字楼、商铺以及公寓投资如火如荼地进行着，真是越演越烈。本期《蓝地产》邀请天津中原商业研究中心主管陈晰，从五个方面为准备投资“商地”的人们一一分析。

　　写字楼：投资风险相对低

　　投资案例：在外企工作的张先生，于2006年把自己大部分积蓄拿出来准备投资北辰区某商业楼盘。早在上世纪90年代，他就看好了天津写字楼的租赁市场。由于当时全家人反对，所以想法一直没有实施。他说：“2006年该楼盘开盘时，我找了熟人花了40万元买到了该楼盘30多平方米的写字楼。终于等到交房了，我以为怎么也能租到3000元/月。于是，信心满满地在中介挂了出去。谁知道，这一挂近两个月居然无人问津。最后只好降价以2800元/月的租金租出，最后还是没有成功。我这才发现，40年产权的商业用途，有水电费用都高于民用、不能使用天然气等原因存在，基本上只能租给企业做办公室。大一点的企业觉得这房子地点偏、面积小，小一点的企业又觉得租金贵不合适。后来知道，物业所在的一整层楼，出租率不到20%，在这样的情况下，我只得想尽办法将写字楼卖出去。”

　　专家分析：“地段”是投资房地产项目时需要遵循的法则，而作为写字楼也要遵循这条法则进行投资。投资者需要考虑项目是否处于商圈之内。目前天津写字楼已成熟商圈主要有南京路、小白楼及友谊路等商圈，而发展中商圈主要有十一经路、鞍山西道以及天津站等。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应以选择已成熟商圈为主。

　　案例中的张先生投资写字楼的主要目的都是通过租赁来获取租金收益，因此传统的商务区或发展成熟的商圈应作为投资的首选区域。有的人投资成功了在于选择对了“地段”，良好的商业、商务氛围为物业的升值提供良好的商业环境和广泛的客户来源，而张先生却恰恰相反。此外，项目的品质及产品也是决定项目投资收益的重要因素。通过对市场需求的研究，100平方米至200平方米的中小面积办公产品市场需求最旺盛，适合中小型投资者；甲级及准甲级写字楼由于物业品质高，可以吸引到有实力的企业，投资者可以获得更为稳定的租金收益，近两年颇受投资者追捧。

　　风险规避：投资者在投资写字楼之前要尽量锁定目标客户群，并充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的需求，根据上述客户需求来考察所要投资的项目。而对于写字楼的户型面积来讲，投资者应把眼光集中放到中、小企业身上，从目前天津写字楼市场需求状况看，中、小户型面积的写字楼在市场中是比较抢手的，这样会使得投资见效相对较快。另外，多数项目在开盘时会用较低的价格来吸引投资者的目光，但开盘并不是投资写字楼的最佳时机，一般应该选择项目整体销售率超过50%时投资，届时投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当宏观经济萧条时，投资者必定会竞相压价，在对客户进行的争夺战中同样会影响到自身收益。

　　商铺：能否赢利在管理

　　投资案例：小罗，投资闹市区的某个小商铺，勉强收回成本，盈利微乎其微。“冷冷清清，来这里逛街的人不少，但进店买东西的人很少。当时买下这个铺子，本以为凭着和平路商业街的人气，带动周边小店的客流量没问题，即使自己不想经营还可以出租，总之绝对不会砸在手里。”小罗说。小罗的小店主营各种饰品，当时看朋友小店经营得红红火火，想着自己也开一个一样的小店也会赚钱。一次偶然的机会，小罗看到了这间小店的出售广告。“店面价格要比朋友的店面要便宜一些，但是我看到四周有很多栋高档住宅楼已建成或马上竣工，还有不少写字楼、购物广场。因此，由于便宜的售价、四周的环境和未来的发展，我便购买了这里的商铺。”但真正开业以后，店里的冷清让小罗始料未及。有时候也会有朋友来店里“壮声势”，但给人感觉是“卖东西的比买东西的多”。他郁闷地说：“为了经营小店，我也将当时3000元的工作辞掉了，心想给别人打工又累也不赚钱，不如自己干，可没想到，半年没有一点收入，于是女朋友天天和我着急，要我赶紧卖出店铺好好找个工作。”

　　专家分析：在选择商业区或商业街商铺投资的时候，“地段”的选择固然重要，而开发商在后期的运营和管理水平将直接影响商铺价值、商户的经营和投资者的租金收益三个方面。小罗对于自己小铺后期的管理不善导致成交量不高。一个成熟的休闲购物中心，铺位已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境和有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPING MALL共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。比如，麦购里的商铺及服装城商铺都属于产权式商铺，这类商铺一般由开发商将超市、百货等卖场进行面积概念分割，商铺之间不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租。由于开发商统一管理招租，因此在一定程度上降低了投资风险，如果开发商经营情况良好，那么投资者将获得可观的投资收益。但是值得注意的是，投资这类商铺需要投资者具有精准的眼光，一定要选对地段、选对项目、选对开发商或运营商、看准未来发展。

　　风险规避：位于中心商业区的商铺目前新增数量一般比较少，稀缺性使这类商铺具有较高的价格，投资门槛高，适合资金实力雄厚、且经验丰富的投资者，成熟的商业氛围、便捷的交通和稳定的人流，将为投资者带来良好的投资回报。另外，随着近几年天津商业格局的演变，一些次级商圈和区域型商业中心在快速发展，这类商业区新增商铺数量较多，投资机会也多，对周边环境的研究成为投资的关注要点。投资者一定要考虑周边区域商业的承受能力：特别在一些新兴的商圈，有些商业街/商业广场是被打造出来的，缺乏有效的市场支撑和培育，这类商铺往往有价无市，投资风险较高；对于项目规模较大或周边存在大量竞争项目的商铺，也应谨慎选择；对于缺乏人流支撑，临近快速路及立交桥体、停车位不足的商业项目，无法有效聚集人流车流，商业价值也将受到影响。

　　底商：小面积最易赚钱

　　投资案例：2008年春节刚过，余女士的信箱里就出现了“某某商贸城，包租5年，年回报15％，立付现金”的宣传单。余女士退休后一直都在投资股票市场，由于需要经常留意股票市场的变动，精力有点跟不上。当她看到这条广告时，投资商铺的念头出现了。她说：“觉得与其要经常留意股票市场的变动，倒不如买个社区内的商铺，等升值后再放卖。于是看到广告后，就坐着开发商的大巴，来到了该社区商贸城。当时听说，离这不远的县里有个市场都要拆掉，全部转到我们这个市场里来，到时候肯定一摊难求，你想租也租不到。而且这里每年召开两次博览会，只要把握住这两次博览会，国外的定单就够租客吃一年的了。现在下定单，还能折上折。所以我立即买下了一个120平方米的商铺，没想到，一年了，一家也没租出去，第二年想卖时，更是难上加难！”[NextPage]

　　专家分析：建议投资者在选择配套商业，尤其是社区商业的时候，应尽量选择有入住居民或周边居住氛围成熟的大型中高档项目，这为后期持续经营提供了保障，利于投资者出租、出售，提高收益。余女士之所以投资失败，是因为选择了一个地点偏远的不成熟社区，眼前的利息问题是最大的问题。另外，即使同一个社区内，不同位置的社区商铺其销售价格和租金差别比较明显，距离社区入口较近的商铺和街角商铺销售价格较高，但是未来租金收益也比较高，投资风险相对降低。此外，无论从市场需求还是投资收益的角度，小面积商铺是最适合投资的商铺产品。由于当时的价格较低，以为买了大面积的商铺日后升值更高，其实不然。余女士一下买下120平方米的商铺，无疑是给自己日后的经营造成一定的压力。

　　风险规避：投资底商商铺，商铺位置的选择是配套商业投资重要的因素，另外就是小面积商铺是最适合投资的商铺产品。从市场成交情况来看，以100平方米以下的小型商铺为主，其中，大面积成交主要来自于中心城区一些高端住宅底商及综合体项目的商业；成交均价集中在12000元至25000元/平方米，单套总价集中在200万元以下；小面积低单价的商铺更受投资者的欢迎。从投资收益角度来看，50平方米至100平方米的商铺是最适宜投资的，例如，南开区在售商铺成交均价为32000元/平方米，平均租金为3.5元至4.5元/平方米·天，以南开区50平方米的商铺为例，单套总价为160万元，首付80万元，每月租金为5000元至7000元，这样的商铺投资回报前景良好。社区商铺对人民日常消费的支撑作用较大，虽然其投资回报率不如商业区商铺，但是其收益较稳定，售价相对较低，适合普通投资者。只要记住应尽量选择有入住居民或周边居住氛围成熟的大型中高档项目，日后收益还是不错的。

　　酒店公寓：主要收益是租金
　　
　　投资案例：塘沽区的李先生是位成功人士。2008年1月，他选中了本市某实业公司开发的位于滨海新区的酒店式公寓，一下买了三套。当时，这些房屋的价格是7500元/平方米，总价达到150万元。李先生认为，受各种利好因素影响，滨海新区的房价还有上升空间，所以购买后他信心满满。令他始料不及的是，那家公司收到钱后，没有尽快履行《购房协议》，也没尽快给他办理相应的房屋备案登记手续。也就是说，李先生一时无法得到该房的产权证。可李先生买房是为了投资，没有产权证就无法将买来的房子再出售。眼看这么多资金压在房子上没法动弹，待协商多次后，才办理相关手续，而此时也过了卖房的最佳时机。

　　专家分析：天津目前市场上热销的公寓类产品多为居住型公寓，这类产品可以自住亦可以投资，凭借良好的地段、完善的配套及高水平的物业管理等优势来吸引购房者，但是在选择此类产品时首先应考虑公寓类项目用地产权年限最多为50年，用地性质属于非住宅用地。对于自住人群来说具备一定的价格优势；对于纯投资者来说，非住宅产品在契税、交易税、贷款、利率等方面与住宅相比前期支出较高，且市场上优质的管理公司较少，公寓租金收益不稳定，投资回收期较长，存在一定的投资风险。像李先生遇到的情况也是存在的，所以在投资时，一定要看好公寓的开发商，谨慎选择。另外，大多数公寓类项目的产权年限仅有40年或50年，属于公建性质的住宅，因此低单价、不限购、高附加值成为公寓类产品的重要卖点。

　　风险规避：在选择公寓类产品时，投资者需要衡量三方面因素：首先是位置，租金是公寓类产品主要的收益来源，其客户大部分是商务人士，注重方便、快捷，因此周边商务氛围浓郁、交通便利等配套完备的物业更具投资价值。其次是物业管理水平，物业管理公司后期的服务质量和管理水平，是产品的附加值，关系到物业价值及收益，将直接影响客户的去留。再次是投资风险，应根据个人实力进行适当选择，小面积产品容易出租，控制总价利于降低投资风险。其次，购房者需要在“低价”和“低产权年限”两者中做好衡量，公寓类项目的水、电、气、热等使用费用按照非住宅标准收取，大大提高了自住购房者的生活成本。虽然，很多开发商将公寓项目像住宅一样去打造，但其“非住宅”的性质依然存在，在选择时需要理性、谨慎。总之，公寓类项目优势劣势参半，无论投资者还是自住购房者都应谨慎选择，控制风险。

　　产权公寓：投资稳定回报高

　　投资案例：市民韩小姐一直很有生意头脑，做餐饮发家的她也没错过投资商地的机会。在刚刚盛行服务式公寓的时候，她投资买了三套本市某地的服务式公寓。开发商前期的物业顾问称自己有丰富的开发经验，然而购买后，韩小姐却发现此项目根本没有住宅类开发经验，是开发商第一次开发公建类项目，大厦没有设置垃圾房和各楼层能源计量方式，也根本不符合实际管理需要等一系列问题。韩小姐多次有针对性地提出，而开发商却很难解决，甚至已经无法解决，在实际物业管理服务中也发生了过高的管理服务成本，甚至发了生开发商、业主和物业管理企业三方之间的纠纷。韩小姐说：“当时购买的业主全部反映物业服务差，投诉多，然而迟迟没有改善。”最后，因项目的先天不足而造成的管理成本加大、物业管理费过高，业主都无法承受。

　　专家分析：从产权划分来看，产权式公寓可分为两类：一类为单一产权，由持有者出租经营，即传统意义上的服务式公寓；另一类为分割产权进行出售，引进酒店管理公司进行管理，这类产品更适于投资。目前天津市场正在经营的服务式公寓仍以四五星级酒店内部分公寓产品为主，属于“单一产权”服务式公寓；而适合投资的“分割产权”服务式公寓项目在天津较少，多数集中在市中心南京路、小白楼区域。韩小姐所购买的公寓项目，并非真正意义上的产权式公寓，没有专业的酒店管理公司运营，因此面临较大的投资风险。对于产权式公寓来讲，稳定的投资高回报至关重要。而投资回报从根本上由市场供求关系决定。根据以上观点，目前天津服务式公寓产品投资前景依然广阔，尤其是位于城市中心、区别于酒店内服务式客房的分割产权可投资的服务式公寓项目稀少，因此具有较高的投资价值。

　　风险规避：随着天津城市发展和环渤海经济圈、北方经济中心定位的不断深化，房地产市场呈现出不断上升的趋势，市场上投资型项目不断增多。服务式公寓由于其供给及存量少、适于投资等特征，受到市场广泛关注。对于产权酒店来讲，稳定的投资高回报至关重要。而投资回报从根本上由市场供求关系决定。如今，有不少年轻自住客购买产权式公寓作为过渡房。对于这一类人群而言，不要盲目出手，要充分考量、做好功课。首先要注意适宜度，由于购买后会选择自己居住，因此，对于出行是否方便、居住是否适宜、周边配套是否完善等方面应该有所考虑，而且一定要选择相对较好的产品，也是为置换做好铺垫工作。

　　记者手记
　　投资“商地”的学问

　　与住宅相比仍处于政策“照耀下”的商业地产，愈发替代住宅，成为投资者规避风险的“香饽饽”和价格洼地。然而，在实际采访中发现，投资商地真是有人欢喜有人忧！由于住宅产品受到政策调控影响，购买商办类物业成为投资者资产保值增值的重要途径，众多开发商将目光投向商业地产，市场竞争随之加剧，可以预见未来天津商业地产市场中机遇与风险并存。

　　采访中发现，公寓作为一种不限购的住宅中间产物，具有小户型、低总价、带精装修及家电、能享受到酒店式服务等特点，成为销售低迷的天津房地产市场中的一个新热点。随着天津大型中高档居住区的开发建设，居民生活水平和素质也在不断提高，传统的零散型社区配套已经不能满足社区居民日益庞大的消费需求，带动社区商业发展不断升温。

　　从长期投资方向考虑，写字楼的投资收益明显会高于住宅，但写字楼是宏观经济的晴雨表，受宏观经济影响较为明显，是房地产市场中抗经济风险最低的产品。不管是投资商铺、写字楼还是公寓，地段、产品、配套都是选对产品至关重要的因素。并不像很多人想象的那样，只要有投入就一定有收益。“商地”有风险，投资须谨慎！